1. Általános rész

1.1 A vállalkozás bemutatása

A Biggeorge REIT Nyrt. (korábbi nevén BGP Investment Zrt.) későbbiekben a „Társaság” vagy

leányvállalataival együttesen a „Csoport” – 2021. március 19-én alakult.

A Társaság székhelye 1023 Budapest, Lajos u. 28-32.

A Társaság hivatalos közzétételeinek a weboldala: https://biggeorge-reit.hu/hu/befektetoknek

A Társaság többségi tulajdonosa a Biggeorge Property Nyrt., amely konszolidált beszámolót

készít, és leányvállalatként a Társaságot, valamint annak 100%-os tulajdonában álló

leányvállalatát, a Pro-Centoquaranta Kft.-t is teljeskörűen bevonja.

A Társaság szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként került nyilvántartásba vételre 2022.

március 7-én. A Társaság célja 2023. üzleti évben az volt, hogy 2023. december 31-ig teljesítse a

szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. évi CII. törvényben előírt feltételeket,

és szabályozott ingatlanbefektetési társaságként folytassa tevékenységét a jövőben. A Biggeorge

Property Nyrt. Igazgatósága 2023. május 4-én megtartott rendkívüli igazgatósági ülésén az

2/2023. (V.4.) számú igazgatósági határozatban döntött arról, hogy megtesz minden szükséges

intézkedést annak érdekében, hogy a Biggeorge REIT Zrt. megfeleljen minden jogszabályi

követelménynek a szabályozott ingatlanbefektetési társasági minősítés megszerzéséhez, illetve

ahhoz, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságként történő bejegyzés alapjául szolgáló

kérelmet benyújthassa a Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére 2023. december 31. napjáig. Erre

való tekintettel az Igazgatóság döntése alapján elindult a Biggeorge REIT Zrt. nyilvánosan működő

részvénytársasági formaváltásának folyamata és a feltételes Nyrt.-vé válást a Cégbíróság 2023.

július 17-én bejegyezte, valamint megkezdte a Biggeorge REIT Zrt. részvényeinek a tőzsdei

bevezetését, illetve a törvényi feltételek szerinti közkézhányad kialakításához szükséges

részvényesi struktúra alapját képező befektetői tárgyalásokat, a tervezett részvényeladásokat,

illetve tőkebevonásokat.

A Társaság 2023. üzleti év folyamán teljesítette az előírt követelményeket és kérelme alapján, a

Budapesti Értéktőzsde (BÉT) jóváhagyásával, 2023. október 27-én megtörtént a részvények

tőzsdei bevezetése a BÉT részvény szekciójának Standard kategóriájába. 2023. november 22-én

a Budapesti Értéktőzsdén a Társaság Nyrt-vé alakult, részvényeinek jegyzése a standard

kategóriában elindult.

Ezt követően a Társaság 2023. december 12-én szabályozott ingatlanbefektetési társaságként

nyilvántartásba vételre került az illetékes adóhatóság által, továbbá a Fővárosi Törvényszék

Cégbírósága 2024. január 29. napján kelt Cg.01-10-141300/34. számú határozatával bejegyzésre

került a cégjegyzékbe.

A Társaság 2022. július 25-én megvásárolta a Biggeorge Property Nyrt. 100%-os tulajdonában álló

Pro-Centoquaranta Kft.-t, amely tulajdonosa a Szabadbattyán területén található összesen

mintegy 76 hektár területű ingatlanportfóliónak, melyen ipari-logisztikai park fejlesztést készít

elő. A Társaságnak jelenleg a Pro-Centoquaranta Kft. az egyetlen leányvállalata, amely 2023.

december 12-én a Társaság szabályozott ingatlanbefektetési társaság projekttársaságaként

nyilvántartásba vételre került.

A Csoport tevékenysége elsősorban a saját tulajdonú ingatlanok adásvétele, az ingatlankezelés,

vagyonkezelés és az ingatlanfejlesztés.

A Társaság nevében vagy egyéb azonosító adataiban nem történt változás az előző üzleti évhez

képest.

1.2 A mérlegkészítés alapja

i) Elfogadás és nyilatkozat a Nemzetközi Pénzügyi Beszámolási Standardoknak való

megfelelőségről

A konszolidált pénzügyi kimutatásokat az Igazgatóság 2025. április 9-én fogadta el. A konszolidált

pénzügyi kimutatások a Nemzetközi Pénzügyi Számviteli Sztenderdek szerint, az Európai Unió

(EU) Hivatalos Lapjában rendeleti formában kihirdetett és beiktatott standardok alapján

készültek. Az IFRS-t a Nemzetközi Számviteli Standardok Bizottsága (IASB) és a Nemzetközi

Pénzügyi Beszámolás Értelmező Bizottsága (IFRIC) által megfogalmazott, standardok és

értelmezések alkotják.

A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar forintban, ezer forintra kerekítve kerültek

bemutatásra, ha nincs ettől eltérő jelzés.

ii) A beszámoló készítésének alapja

A konszolidált pénzügyi kimutatások a 2024. január 1-jén kibocsátott és hatályos standardok és

IFRIC értelmezések szerint készültek.

A pénzügyi év megegyezik a naptári évvel.

iii) Az értékelés alapja

Az IFRS-eknek megfelelő pénzügyi kimutatások elkészítése során szükség van arra, hogy a

menedzsment szakmai megítélést, becsléseket és feltételezéseket alkalmazzon, melyek hatással

vannak az alkalmazott számviteli politikákra, valamint az eszközök és kötelezettségek, bevételek

és költségek beszámolóban szereplő összegére. A becslések és a kapcsolódó feltételezések

múltbeli tapasztalatokon és számos egyéb tényezőn alapulnak, amelyek az adott körülmények

között ésszerűnek tekinthetők, és amelyek eredménye képezi azon eszközök és kötelezettségek

könyv szerinti értéke becslésének alapját, amelyek egyéb forrásokból nem határozhatók meg

egyértelműen. A tényleges eredmények eltérhetnek ezektől a becslésektől.

A becslések és az alapfeltételezések felülvizsgálatára rendszeresen sor kerül. A számviteli

becslések módosítása a becslés módosításának időszakában kerül megjelenítésre, ha a módosítás

csak az adott évet érinti, illetve a módosítás időszakában és a jövőbeli időszakokban, ha a

módosítás mind a jelenlegi, mind a jövőbeni éveket érinti.

2. Számviteli politika

Az alábbiakban kerülnek bemutatásra a konszolidált pénzügyi kimutatások elkészítése során

alkalmazott jelentősebb számviteli politikák. A számviteli politikák következetesen kerültek

alkalmazásra a jelen konszolidált pénzügyi kimutatásokban szereplő időszakokra vonatkozóan. A

pénzügyi beszámoló összeállítása során alkalmazott legfontosabb számviteli elvek a következők:

2.1 A számviteli politika lényeges elemei

2.1.1 A konszolidáció alapja

Leányvállalatok

A konszolidált éves beszámoló a Biggeorge REIT Nyrt-t, illetve az ellenőrzése alatt álló

leányvállalatokat foglalja magában. Ellenőrzésről általában akkor beszélünk, ha a Csoport

közvetve vagy közvetlenül birtokolja az adott társaság szavazati jogainak több, mint 50%-át, és a

társaság pénzügyi és operatív tevékenységébe történő befolyás révén előnyöket élvez annak

tevékenységéből.

A leányvállalatok, vagyis azok a vállalatok, amelyekben a vállalatcsoport több mint 50% szavazati

joggal rendelkezik, illetve azok pénzügyi és működési politikáját bármilyen más módon ellenőrzi,

konszolidálásra kerülnek. Befektetési alapok esetén a konszolidációs körbe történő bevonásra

abban az esetben kerül sor, amennyiben a Csoport tagja végzi az adott alap alapkezelését és a

Csoport legalább 50%+1 befektetési jeggyel rendelkezik tartósan az alap jegyzett tőkéjéből.

A megszerzett üzletrészekre az akvizíciós számvitel módszere kerül alkalmazásra, amely a

megszerzéskori értékviszonyok alapján történik az eszközök és források akvizíció időpontjára,

azaz az irányítás megszerzésének napjára vonatkozó piaci értékének alapul vételével. Az akvizíció

költsége az ellenérték, valamint a nem irányító részesedéseknek a megszerzett üzletben meglevő

részesedésének összege. Az év közben megszerzett vagy értékesített társaságok a tranzakció

időpontjától kezdődően, illetve a tranzakció időpontjáig szerepelnek a konszolidált pénzügyi

kimutatásokban.

A konszolidációba bevont társaságok közötti tranzakciók, egyenlegek és eredmények, valamint a

nem realizált eredmények kiszűrésre kerülnek, kivéve, ha az ilyen veszteségek a kapcsolódó

eszközök értékvesztésére utalnak. A konszolidált éves beszámoló készítése során a hasonló

tranzakciókat és eseményeket egységes számviteli elveket követve rögzítik.

A nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosokra eső tőke- és eredményrész a mérlegben és az

eredménykimutatásban külön soron jelenik meg. Az üzleti kombinációk vonatkozásában a nem

ellenőrzésre jogosító részesedések vagy valós értéken, vagy a megszerzett társaság nettó

eszközeinek valós értékéből a nem irányító tulajdonosokra jutó összeg értékében kerülnek

meghatározásra. Az értékelés módjának kiválasztása minden üzleti kombináció vonatkozásában

egyedileg történik. Az akvizíciót követően a nem irányító tulajdonosok részesedése az eredetileg

felvett érték, módosítva a megszerzett társaság tőkéjében bekövetkező változások nem irányító

tulajdonosokra jutó összegével. Az időszaki összes átfogó jövedelemből abban az esetben is

részesülnek a nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosok, ha ez részesedésük negatív egyenlegéhez

vezet.

A Csoport leányvállalatokban meglevő részesedésének olyan változásai, amelyek nem

eredményezik a kontroll elvesztését, tőke tranzakcióként kerülnek elszámolásra. A Csoport,

valamint a nem ellenőrzésre jogosító tulajdonosok részesedése kerül módosításra úgy, hogy azok

tükrözzék a leányvállalatokban meglevő részesedéseik változását. A nem ellenőrzésre jogosító

tulajdonosok részesedését módosító összeg, valamint a kapott vagy fizetett ellenérték

különbsége a tőkében kerül elszámolásra, mint a társaság tulajdonosaira jutó érték.

Üzleti kombináció vagy eszközvásárlás

A Csoport annak eldöntésére, hogy a megszerzett üzletet üzleti kombinációként vagy

eszközvásárlásként számolja el a következőket veszi figyelembe:

• Koncentrációs teszt elvégzése: opcionálisan elvégezheti az úgynevezett valós érték

koncentráció vizsgálatot. Ha a vizsgálat eredménye pozitív, akkor a tevékenység- és

eszközcsoport nem üzleti tevékenység, további értékelésre nincs szükség. A vizsgálat

eredménye akkor pozitív, amennyiben a megszerzett bruttó eszközök lényegében teljes

valós értéke egyetlen azonosítható eszközben vagy hasonló azonosítható eszközök egy

csoportjában koncentrálódik.

• Amennyiben a valós érték koncentráció vizsgálat eredménye negatív vagy ha a

gazdálkodó egység úgy dönt, hogy nem végzi el a vizsgálatot, akkor a gazdálkodó

egységnek végre kell hajtania az IFRS 3. B8–B12D. bekezdésben meghatározott értékelést,

hogy megítélje, hogy a tranzakció üzleti kombinációnak minősül-e.

• Üzleti kombinációnak minősül amennyiben a megszerzett tevékenységek és eszközök

olyan inputot és folyamatokat tartalmaznak, amelyek együttesen hozzájárulnak az

outputok létrehozásához. A megszerzett folyamat akkor tekinthető érdeminek, ha az

kritikus az outputok előállításának folytatásához, és a megszerzett inputok között olyan

szervezett munkaerő van, amely rendelkezik a folyamat végrehajtásához szükséges

tudással, tapasztalattal, vagy jelentősen hozzájárul az outputok előállításának

folytatásához, valamint egyedinek vagy ritkának tekinthető, azaz nem pótolható jelentős

költség, erőfeszítés nélkül a további működés érdekében.

Eszközvásárlás elszámolása

A Csoport megjeleníti a megszerzett egyedileg azonosítható eszközöket (ideértve azokat az

eszközöket, amelyek megfelelnek az immateriális javak fogalmának és megjelenítési

kritériumainak, az IAS 38 Immateriális javak standard szerint) és az átvállalt kötelezettségeket. A

csoport bekerülési értékét az egyedileg azonosítható eszközök és kötelezettségek között azok

megvásárlásának időpontjára vonatkozó, egymáshoz viszonyított valós értéke alapján osztja fel.

Egy ilyen ügylet vagy esemény nem keletkeztet goodwillt vagy negatív goodwillt. Ha így egy

eszköz túlértékelt lenne, a különbözetet az eredmény terhére számolja el.

2.1.2 Beszámolási pénznem és deviza egyenlegek

Az alapul szolgáló gazdasági események tartalmára és körülményeire való tekintettel az

anyavállalat funkcionális, valamint a Csoport beszámolási pénzneme a magyar forint.

A nem forintban nyilvántartott devizaügyletek kezdetben az ilyen tranzakciók végrehajtásának

napján érvényes árfolyamon voltak nyilvántartva. A külföldi devizanemben fennálló követelések

és kötelezettségek a mérleg-fordulónapi árfolyamon lettek forintra átszámítva, nem tekintve,

hogy az eszköz megtérülése kétesnek minősült. A keletkező árfolyam differenciák az

eredménykimutatásban a pénzügyi bevételek, illetve ráfordítások között kerülnek kimutatásra.

A pénzügyi kimutatások magyar forintban (HUF) készültek, a legközelebbi ezerre kerekítve,

kivéve ahol ettől eltérően megjelölésre került. A konszolidált pénzügyi kimutatások magyar

forintban készültek, amely a Csoport prezentálási pénzneme.

A külföldi pénznemben történő ügyletek a funkcionális pénznemben - a külföldi pénznemben

lévő összegre a beszámoló pénznemének és a külföldi pénznemnek az ügylet napján érvényes

átváltási árfolyamát alkalmazva – vannak elszámolva. Az átfogó jövedelemkimutatásban azokat

az árfolyam-különbözeteket, amelyek monetáris tételek rendezésekor, az időszak során történt

kezdeti megjelenítéskor vagy a megelőző pénzügyi kimutatásokban alkalmazott árfolyamtól

eltérő árfolyam használatból eredően keletkeznek, bevételként vagy ráfordításként vannak

kimutatva abban az időszakban, amikor keletkeztek. A külföldi pénznemben meghatározott

monetáris eszközöket és kötelezettséget a funkcionális pénznemnek a beszámolási időszak végén

érvényes árfolyamán számítják át. A valós értéken értékelt külföldi pénznemben meghatározott

tételeket a valós érték meghatározásának időpontjában érvényes árfolyamon számítják át. A

vevőkövetelések, illetve a szállítói kötelezettségek árfolyamkülönbözetei az üzleti tevékenység

eredményében szerepelnek, míg a kölcsönök árfolyamkülönbözetei a pénzügyi műveletek

bevételei vagy ráfordításai soron kerülnek kimutatásra.

2.1.3 Árbevétel

Az értékesítési tranzakciók árbevétele a szállítási szerződések kondícióinak megfelelő

teljesítésekor jelenik meg. Az árbevétel nem tartalmazza az általános forgalmi adót. Valamennyi

bevétel, így a bérleti díjból származó árbevétel és a ráfordítás is az összemérés elve alapján a

megfelelő időszakban kerül elszámolásra. Az árbevétel folyamatosan kerül elszámolásra az

időszak során, jelentős finanszírozási komponenst nem tartalmaz.

A társaságok a vevőiknek átadott áruk vagy nyújtott szolgáltatások összegének megfelelően

ismerik el a bevételeiket, mely tükrözi azt az ellenszolgáltatást (vagyis fizetést), melyre a társaság

az adott árukért vagy szolgáltatásokért cserébe várhatóan jogosult lesz. A bevétel olyan

összegben kerül elszámolásra, amely azt az ellenértéket tükrözi, amelyre a Csoport várhatóan

jogosult lesz a termékekért vagy szolgáltatásokért cserébe. Árbevétel abban az esetben kerül

elismerésre, ha valószínűsíthető a tranzakcióval összefüggő gazdasági előny társaság általi

realizálása, valamint annak összege megfelelően mérhető. Az árbevétel akkor kerül elszámolásra,

amikor az áruk és a szolgáltatások feletti ellenőrzés átszáll a vevőre.

Teljesítési kötelmek

A szerződés megkötésekor a Csoportnak be kell azonosítania, hogy mely áruk vagy szolgáltatások

nyújtását ígérte a vevő részére, azaz milyen teljesítési kötelmet vállalt. A Csoport akkor

számolhatja el a bevétel, amikor a teljesítési kötelmeinek eleget tett, azzal, hogy leszállította az

ígért árut, vagy elvégezte az ígért szolgáltatást. Teljesítésről akkor beszélhetünk, ha a vevő

megszerezte az eszköz (szolgáltatás) felett az ellenőrzést, melynek jelei:

- A Csoportnak már meglévő joga van megkapni az eszköz ellenértékét,

- A vevőre átszállt a tulajdonosi jogcím,

- A Csoport átadta az eszközt fizikailag,

- A vevőnek jelentős kockázata és haszonhúzó képessége van az eszköz birtoklásából,

- A vevő elfogadta az eszközt.

Tranzakciós ár meghatározása

Amikor a szerződés teljesítése megtörténik, akkor a Csoportnak el kell számolnia a teljesítéshez

kapcsolódó bevételt, amely nem más, mint a teljesítési kötelemhez rendelt tranzakciós ár. A

tranzakciós ár az az összeg, amelyet a Csoport várhatóan megkap az áruk és szolgáltatások

értékesítéséért cserébe. A tranzakciós ár meghatározásánál figyelembe vételre kerültek a változó

ellenérték elemei (rabattok, engedmények) összegei is. A változó ellenérték becslésére várható

érték került számításra, amelyet a Csoport valószínűségi tényezőkkel súlyozott.

Osztalék- és kamatbevételek

A befektetésekből származó osztalék akkor kerül elszámolásra, amikor a tulajdonosnak a

kifizetéshez való joga megnyílik (feltéve, hogy valószínűsíthető, hogy a hasznok be fognak folyni

a Csoporthoz, és a bevétel összege megbízhatóan mérhető).

Egyéb pénzügyi eszközökön realizált bevételek

Egy pénzügyi eszközből származó kamatbevétel akkor kerül elszámolásra, amikor

valószínűsíthető, hogy a gazdasági hasznok be fognak folyni a Csoporthoz, és a bevétel összege

megbízhatóan mérhető. A kamatbevétel időarányosan kerül megjelenítésre a fennálló

tőkeösszeg figyelembevételével a vonatkozó effektív kamatlábbal, amely az a kamatláb, amely a

pénzügyi eszköz várható élettartamára becsült jövőbeli készpénz-bevételeket pontosan az adott

eszköz kezdeti megjelenítésekor rögzített nettó nyilvántartási értékére diszkontálja.

2.1.4 Ingatlanok, gépek, berendezések

A tárgyi eszközök halmozott értékcsökkenéssel csökkentett bekerülési értéken kerülnek

bemutatásra. A halmozott értékcsökkenés magában foglalja az eszköz folyamatos használatával,

működtetésével kapcsolatban felmerült terv szerinti értékcsökkenés, valamint az eszköz nem

várt, rendkívüli esemény miatt bekövetkezett jelentős mértékű megrongálódása, sérülése miatt

elszámolt értékvesztés elszámolt költségeit.

A tárgyi eszközök bekerülési értékének része az eszköz beszerzési költsége, saját vállalkozásban

végzett beruházás esetén a felmerült anyag- és bérjellegű költségek és egyéb közvetlen

költségek. A tárgyi eszköz beruházáshoz felvett hitel után elszámolt kamat az eszköz bekerülési

értékét növeli az eszköz rendeltetésének megfelelő állapotba kerüléséig.

A tárgyi eszközök könyv szerinti értéke meghatározott időközönként felülvizsgálatra kerül, annak

érdekében, hogy megállapítsák, hogy a könyv szerinti érték nem haladja-e meg az eszköz valós,

piaci értékét, mivel ez esetben értékvesztés elszámolása szükséges az eszköz valós, piaci értékéig.

Az eszköz valós, piaci értéke az értékesítési ár, illetve az eszköz használati értéke közül a

magasabb. A használati érték az eszköz által generált jövőbeni pénzáramlások diszkontált értéke.

A diszkontláb a társasági adózás előtti kamatlábat tartalmazza, figyelembe véve a pénz időértékét

és az eszközhöz kapcsolódó egyéb kockázati tényezők hatását is. Amennyiben az eszközhöz

önállóan nem rendelhető jövőbeni pénzáramlás, akkor azon egység pénzáramlását kell alapul

venni, amely egységnek része az eszköz. Az így meghatározott értékvesztés az

eredménykimutatásban jelenik meg.

A tárgyi eszközök javítási, karbantartási költsége és tartalék-alkatrészek pótlása a karbantartási

kiadásokat terhelik. Az értéknövelő beruházások és a felújítások aktiválásra kerülnek. Eladott

eszközök bekerülési értéke és halmozott értékcsökkenése kivezetésre kerül. Minden ilyen módon

keletkező esetleges nyereség, vagy veszteség része a tárgyévi eredménynek.

A Társaság eszközeinek értékét az eszközök hasznos élettartama alatt lineáris módszerrel írja le.

Az élettartam eszközcsoportonként a következő:

Épületek	17-50 év
Gépek, berendezések	3-7 év

A hasznos élettartamok és az értékcsökkenési módszerek legalább évente felülvizsgálatra

kerülnek az adott eszköz által nyújtott tényleges gazdasági haszon alapján. Szükség esetén a

módosítás a tárgyévi eredménnyel szemben kerül elszámolásra.

2.1.5 Befektetési célú ingatlanok

Befektetési célú ingatlanként kerül kimutatásra egy ingatlan, ha azt a bérleti díjból, vagy

értéknövekedésből származó jövedelem, vagy mindkettő elérése érdekében, és nem termék

előállítás, illetve szolgáltatásnyújtás, vagy ügyvitel céljából tartja fenn a vállalkozás.

A vegyes használatú (részben a tulajdonos által használt, részben bérbeadási vagy tőkenövelési

céllal tartott) ingatlanokat meg kell osztani, és az összetevőket külön kell elszámolni, amennyiben

ezen összetevők külön is értékesíthetőek.

A befektetési ingatlanok kezdeti megjelenéskor bekerülési értéken kerülnek értékelésre. A

bekerülést követően a befektetési célú ingatlanok valós piaci értékének meghatározása független

értékbecslő közreműködésével történik. A valós érték meghatározásából eredő nyereségek és

veszteségek a tárgyidőszaki eredményben kerülnek elszámolásra. Ezen ingatlanok minden

beszámolási periódus végén valós értéken kerülnek kimutatásra és a keletkezett különbözetek az

átfogó jövedelem kimutatásban kerülnek bemutatásra. A kezdeti bekerülési érték magába foglal

minden olyan költséget, amely az adott ingatlan beszerzése során felmerült.

A befektetési célú ingatlan kivezetésre kerül értékesítéskor, vagy ha használatból kivonják és az

eladásból várhatóan hozamok nem jelentkeznek. Az ingatlan kivezetéséből eredő nyereség vagy

veszteség (a nettó értékesítési bevétel és az eszköz könyv szerinti értékének különbsége) az

ingatlan kivezetés időszakának tárgyidőszaki eredményében kerül elszámolásra.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaságokról szóló 2011. Évi CII. Törvény („Szit tv.”) előírásai

alapján a Csoport a következők szabályok betartását számviteli oldalról támogatja:

- A szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak a számviteli jogszabályok szerinti

mérlegfőösszege legalább hetven százalékának megfelelő értékű ingatlanportfólióval kell

rendelkeznie.

- A szabályozott ingatlanbefektetési társaság - összevont (konszolidált) éves beszámoló

készítésére kötelezett társaság esetében a konszolidációba bevont valamennyi társaság

összevont - portfóliójában egyetlen ingatlan, vagy más szabályozott ingatlanbefektetési

társaságban fennálló részesedés értéke sem haladhatja meg a szabályozott ingatlanbefektetési

társaság számviteli jogszabályok szerinti mérlegfőösszegének a harminc százalékát.

- Amennyiben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság összevont (konszolidált) éves

beszámoló készítésére kötelezett, akkor a viszonyítás alapja az összevont (konszolidált) mérleg

mérlegfőösszege, egyéb esetben a szabályozott ingatlanbefektetési társaság - számviteli törvény

szerinti - mérlegének mérlegfőösszegéhez kell viszonyítani. az ingatlanok értékét növeli a

számviteli törvény szerint az ingatlanokra tekintettel kimutatott értékhelyesbítés összege. Éves

beszámolóját a számviteli törvény 9/A. §-a alapján az IFRS-ek szerint készítő szabályozott

ingatlanbefektetési társaság esetében az ingatlanok értéke tartalmazza a bekerülési értéken kívül

a követő értékelés kapcsán elszámolt tételeket, függetlenül az alkalmazott értékelési modelltől.

- A szabályozott ingatlanbefektetési társaság és a szabályozott ingatlanbefektetési társaság

projekttársaság az ingatlanportfolióját legalább negyedévente, az üzleti év adott negyedévének

utolsó napjára piaci értéken értékeli, és a szabályozott ingatlanbefektetési társaság az ingatlanok

(1) bekezdés szerinti piaci értéke és könyv szerinti értéke közötti különbözetét könyvviteli

nyilvántartásában az alkalmazott számviteli politikája szerint, de legalább negyedévente

elszámolja.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaság, szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás vagy

a projekttársaságuk az éves beszámolóját a számviteli törvény 9/A. §-a alapján az IFRS-ek szerint

készíti, az ingatlanok értékét az IFRS-ek szerinti átértékelési modell vagy valósérték-modell

elveivel összhangban határozza meg.

A szabályozott ingatlanbefektetési társaság és a szabályozott ingatlanbefektetési társaság

projekttársaság portfoliójában lévő ingatlanok értékelése

a) piaci összehasonlításon alapuló módszerrel, történik, és minden időszakban ugyanezen

módszerrel kell az adott ingatlan esetében elvégezni.

Ha a szabályozott ingatlanbefektetési társaság, projekttársaság úgy ítéli meg, hogy a kiválasztott

és alkalmazott értékelési módszer a továbbiakban már nem alkalmas az ingatlan piaci értékének

becslésére, és egy másik módszer alkalmazása a korábbiaknál pontosabb becslést eredményez,

és az adott ingatlan esetében az értékelési módszert megváltoztatja, ebben az esetben az

indokokat az értékelési szakvéleményben részletesen bemutatja.

Az összevont (konszolidált) éves beszámoló készítésére kötelezett szabályozott

ingatlanbefektetési társaság az összevont (konszolidált) kiegészítő mellékletben bemutatja a

beszámolóban szereplő ingatlan-portfólió értékelésére alkalmazott módszert.

A Csoport független ingatlanértékelőt alkalmaz a tulajdonában álló ingatlanok valós értékének

megállapítására, és az ingatlanértékelő szakvéleményében kitér a Szit törvény által előírtakra:

- ellenőrizhető módon feltünteti a felhasznált adatokat és azok forrását, valamint jelzi, ha

valamely, az ingatlan értékelését befolyásoló körülmény megítéléséhez szükséges információhoz

nem fér hozzá,

- részletesen és ellenőrizhető módon bemutatja az értékelési módszertan lépéseit és az elvégzett

számításokat,

- ismerteti az ingatlanra vonatkozó nyilvántartásban szereplő leírást (belföldi ingatlan esetében

ideértve a még be nem jegyzett, széljegyként feltüntetett beadványok tartalmát is), az ingatlan

földrajzi és gazdasági környezetét, valamint - adatokkal alátámasztva - az ingatlanpiaci

körülményeket,

- ismerteti az ingatlan műszaki jellemzőit,

- mellékletként becsatolja

• mindazon megállapodások, okiratok másolatát, amelyek az ingatlan jogi helyzetének

megítéléséhez szükségesek, illetve amelyek az ingatlanértékelés során figyelembevételre

kerültek, tekintet nélkül arra, hogy azok a nyilvántartási bejegyzés alapját képezték-e, valamint

• belföldi ingatlan esetében az ingatlan tulajdoni lapjának harminc napnál nem régebbi, az

ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 68. §-ának megfelelő másolatát,

• külföldi ingatlan esetében az ingatlan fekvése szerinti állam joga szerinti nyilvántartási

adatokat tartalmazó közokiratot vagy annak hiteles másolatát és az okirat hiteles fordítását.

2.1.6 Nem pénzügyi eszközök értékvesztése

A Csoport minden beszámolási időszak végén felméri, hogy bármely eszköz esetében történt-e

értékvesztésre utaló változás. Amennyiben ilyen változás történt, a Csoport megbecsüli az eszköz

várható megtérülő értékét. Egy eszköz, vagy pénztermelő egység várható megtérülő értéke az

értékesítési költségekkel csökkentett valós érték és a használati érték közül a magasabb. A

Csoport az eredmény terhére értékvesztést számol el, ha az eszköz várható megtérülési értéke

alacsonyabb, mint a könyv szerinti értéke. A Csoport szükséges kalkulációkat a hosszú távú

jövőbeni cash-flow tervek megfelelő diszkontálása alapján készíti.

2.1.7 Goodwill

A goodwill a megszerzett leányvállalat, társult társaság, illetve közös vezetésű vállalat

azonosítható nettó eszközeinek beszerzési értéke és valós értéke közötti pozitív különbözet a

megszerzés napján. A goodwill nem kerül amortizálásra, de a Csoport minden évben

megvizsgálja, hogy vannak-e arra utaló jelek, hogy a könyv szerinti érték valószínűleg nem fog

megtérülni. A goodwill az esetleges értékvesztéssel csökkentett bekerülési értéken kerül

kimutatásra.

2.1.8 Pénzügyi eszközök

Az IFRS 9 standard hatókörébe tartozó pénzügyi eszközök három értékelési kategóriába

sorolandók: bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, bekerülést követően valós

értéken értékelendők az egyéb átfogó jövedelemmel szemben (FVOCI), illetve bekerülést

követően valós értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL).

A Csoport pénzügyi eszközei a kezdeti értékeléskor kerülnek besorolásra azok jellegének és

céljának megfelelően. A pénzügyi eszköz kategóriájának meghatározásához először azt kell

tisztázni, hogy a pénzügyi eszköz adósságinstrumentum vagy tőkebefektetés-e.

Tőkebefektetéseket eredménnyel szemben valós értéken kell értékelni, mindazonáltal a

gazdálkodó bekerüléskor dönthet úgy, hogy a nem kereskedési céllal tartott tőkebefektetéseket

az egyéb átfogó eredménnyel szemben értékeli valósan. Amennyiben a pénzügyi eszköz

adósságinstrumentum, a besorolás meghatározásakor az alábbi pontokat kell figyelembe venni.

Amortizált bekerülési érték

Azokat a pénzügyi eszközöket kell amortizált bekerülési értéken értékelni, amelyeket olyan üzleti

modell alapján tartják, amelynek célja pénzügyi eszközök szerződéses cash flow-k beszedése

érdekében történő tartása és a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei meghatározott

időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a kint levő

tőkeösszeg után járó kamat kifizetései.

Valós érték egyéb átfogó eredménnyel szemben

Egyéb átfogó eredménnyel szemben valósan értékelt eszközök azok a pénzügyi eszközök,

amelyeket olyan üzleti modell alapján tartják, amely szerződéses cash flow-k beszedésével és a

pénzügyi eszközök eladásával éri el célját és a pénzügyi eszköz szerződéses feltételei

meghatározott időpontokban olyan cash flow-kat eredményeznek, amelyek kizárólag a tőke és a

kint levő tőkeösszeg után járó kamat kifizetései.

Valós érték eredménnyel szemben

Eredménnyel szemben valósan értékelt pénzügyi eszközök kategóriájába azok a pénzügyi

eszközök tartoznak, amelyek nem tartoznak a fenti két pénzügyi eszköz kategória egyikébe sem,

vagy kezdeti megjelenítéskor eredménnyel szemben valós értéken értékeltnek lettek megjelölve.

Az SPPI követelmény teljesülésekor a Csoport a pénzügyi eszköz denominált pénznemében azt

vizsgálja, hogy a szerződésből eredő pénzáramok konzisztensek-e az alapvető

kölcsönmegállapodásokkal.

Annak megítéléséhez, hogy a szerződéses pénzáramok kizárólag tőkét és kamatot tartalmaznak-

e, a Csoport megvizsgálja a pénzügyi instrumentum szerződéses feltételeit. A vizsgálat arra is

kitér, hogy a pénzügyi eszköz tartalmaz-e olyan szerződéses feltételeket, melyek hatására a

szerződéses pénzáramok összege vagy időzítése úgy változzon, hogy a pénzügyi eszköz már nem

felel meg az SPPI követelménynek.

Minden egyéb adósságinstrumentumot eredményen keresztül valós értéken kell értékelni

(FVPL).

Minden tőkeinstrumentumot valós értéken kell értékelni a mérlegben és a valós érték változás

hatását közvetlenül az eredmény kimutatásban kell elszámolni, kivéve azon tőkeinstrumentumok

esetén, ahol a gazdálkodó az Egyéb átfogó jövedelem opciót (FVOCI) választotta. A Csoport nem

élt a FVOCI opcióval.

A pénzügyi eszközöket és a pénzügyi kötelezettségeket a Csoport akkor és csak akkor számolja el

egymással szemben és jeleníti meg ezek nettó összegét a mérlegben, ha a Társaságnak

törvényesen érvényesíthető joga van az összegek beszámítására és szándéka, hogy ezeket

nettósítva érvényesítse, vagy egyidőben realizálja az eszközt és teljesítse a kötelezettséget.

2.1.9 Pénzügyi eszközök értékvesztése

Az IFRS 9 értékvesztés modellje a várható veszteség elvén alapul. Az értékvesztést az amortizált

bekerülési értéken és az egyéb átfogó jövedelemmel szemben valós értéken értékelt pénzügyi

eszközökre kell alkalmazni. Az értékvesztés mérésénél a Csoport az alábbi két módszert

alkalmazza:

• 12 hónap várható hitelezési veszteség (várható hitelveszteségek, amelyek a pénzügyi

instrumentum nem-fizetésével kapcsolatos események eredményeképpen következnek

be a fordulónapot követő 12 hónapban), vagy

• a futamidő alatt várható hitelezési veszteség, súlyozva a nem fizetés valószínűségével

(várható hitelveszteségek, amelyek a pénzügyi instrumentum nem-fizetésével

kapcsolatos események eredményeképpen következnek be a pénzügyi instrumentum

futamideje alatt.)

Teljes élettartam alatt várható hitelezési veszteséggel akkor kell számolni, ha a pénzügyi eszköz

hitelkockázata a fordulónapon jelentősen megemelkedett az eszköz bekerülése óta. A 12

hónapra várható hitelezési veszteséggel akkor számol a Csoport, ha ilyen nem történt. A pénzügyi

eszközök hitelkockázatának változása nem jelentősnek értékelhető, ha az eszköz hitelminősége

alacsony besorolású a fordulónapon.

Amennyiben egy vevőkövetelés behajthatatlannak minősíthető, akkor a követelés összege

leírásra kerül az eredménnyel szemben. A Csoport behajthatatlan vevőkövetelésnek minősíti az

esedékességet követő 365 napon belül ki nem egyenlített követeléseket.

2.1.10 Pénzügyi kötelezettségek

A Csoport konszolidált pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatása a következő pénzügyi

kötelezettségeket tartalmazza: szállítók és egyéb rövid lejáratú kötelezettségek, kölcsönök,

hitelek, banki folyószámlahitelek és határidős ügyletek. Ezek megjelenítését és értékelését a

konszolidált beszámolóban a kiegészítő melléklet ide vonatkozó részei tartalmazzák az alábbiak

szerint:

A Csoport minden pénzügyi kötelezettséget kezdeti megjelenítésekor valós értékén értékel.

Hitelek esetén még azokat a tranzakciós költségeket is figyelembe veszi, amelyek közvetlenül a

pénzügyi kötelezettség megszerzésének tulajdoníthatók.

Az IFRS 9 hatálya alá tartozó pénzügyi kötelezettségek két értékelési kategóriába sorolandók:

bekerülést követően amortizált költségen értékelendők, illetve bekerülést követően valós

értéken értékelendők eredménykimutatással szemben (FVPL). Az egyes pénzügyi kötelezettségek

besorolását a Csoport azok megszerzésekor határozza meg.

A kölcsönök és hitelek az effektív kamatláb módszerrel számított amortizált bekerülési értéken

jelennek meg a pénzügyi helyzetre vonatkozó kimutatásban. A kölcsönökhöz és hitelekhez

kapcsolódó nyereségek és veszteségek a jövedelemre vonatkozó kimutatásban kerülnek

elszámolásra az effektív kamatláb módszer segítségével számított amortizáció során, valamint a

pénzügyi kötelezettség kivezetésekor. Az amortizáció a jövedelemre vonatkozó kimutatásban

kerül elszámolásra pénzügyi ráfordításként.

2.1.11 Társasági adó

A társasági adó mértéke a társasági és osztalékadóról szóló törvény alapján, valamint a helyi

iparűzési adó rendelet által meghatározott adófizetési kötelezettségen alapul, amely a halasztott

adóval kerül módosításra. A társasági adófizetési kötelezettség tárgyévi és halasztott

adóelemeket tartalmaz.

A társasági adó alapja a szabályozott ingatlanbefektetési elővállalkozás, szabályozott

ingatlanbefektetési társaság és a szabályozott ingatlanbefektetési projekttársaság esetén a

társasági adóról és az osztalékadóról szóló 1996. évi LXXXI. törvény a 15. §-ban, az ingatlannal

rendelkező társaság tagja esetében a 15/A. §-ban meghatározott jövedelem.

A folyó évi adófizetési kötelezettség a tárgyévi adózandó nyereség alapján kerül meghatározásra.

Az adózandó nyereség eltér a konszolidált beszámolóban kimutatott adózás előtti eredménytől,

az adóalapot nem képző nyereségek és veszteségek, illetve az olyan tételek miatt, melyek más

évek adózandó nyereségében kerülnek figyelembevételre. A Csoport folyó adófizetési

kötelezettsége a mérleg fordulónapjáig hatályban lévő vagy kihirdetett (amennyiben a kihirdetés

egyenértékű a hatályba lépéssel) adókulcs alapján kerül meghatározásra. A halasztott adó

számítása a kötelezettség módszer szerint kerül kiszámításra.

Halasztott adó azokban az esetekben keletkezik, amikor egy tétel az éves beszámolóban történő,

illetve az adótörvény szerinti elszámolásában időbeli különbség adódik. A halasztott

adókövetelés és kötelezettség megállapítása azon évek adóköteles bevételére vonatkozó

adókulcsok felhasználásával történik, amikor az időbeli különbség miatti eltérés várhatóan

megtérül. A halasztott adókötelezettség és követelés mértéke tükrözi a Csoportnak a mérleg

fordulónapján fennálló, az adóeszközök és kötelezettségek realizálódásának módjára vonatkozó

becslését.

Halasztott adókövetelés a levonható időbeli eltérések, a továbbvihető adókedvezmények és

negatív adóalap vonatkozásában csak akkor szerepel a mérlegben, ha valószínűsíthető, hogy a